OBLIGATIONS AVANT LA VENTE DE BIENS IMMOBILIERS
Les diagnostics immobiliers suivants doivent être joints à la promesse de vente ou au compromis de vente (avant-contrat), ou à défaut, à l’acte authentique :
DPE : étiquette énergétique, étiquette GES (émissions de Gaz à Effet de Serre) et rapport avec des recommandations ciblées.
Etat d’amiante : diagnostic des biens construits avant 1er juillet 1997
Diagnostics plomb : pour tous les logements construits avant le 1er janvier 1949
Diagnostic gaz ou diagnostic électrique des installations intérieures de plus de 15ans
Diagnostic termites dans les zones déclarées infestées par arrêté préfectoral
ERP (Etat des risques et pollutions)
Mesurage loi Carrez lorsque l’objet de la transaction est un lot de copropriété ou mesurage de la surface habitable en cas de vente d’un logement individuel
OBLIGATIONS AVANT LA LOCATION DE BIENS IMMOBILIERS
Plusieurs diagnostics sont à réaliser avant la mise en location d’un bien :
DPE (consommation énergétique, impact sur le climat, conseils avant travaux)
Risque d’exposition au plomb des biens à usage d’habitation datant d’avant 1949
Diagnostics gaz et électricité des installations intérieures de plus de 15ans
Surface habitable loi Boutin des biens immobiliers mis en location
ERP (Etat des risques et pollutions)
Un diagnostic Amiante n’est pas obligatoire avant la mise en location, cependant, il doit être mis à la disposition du locataire (DAPP : diagnostic Amiante des Parties Privatives) et ne concerne que les matériaux de la liste A (flocages, calorifugeages, faux- plafonds).
DIAGNOSTIC AMIANTE
Les propriétaires doivent vérifier la date à laquelle le permis de construire du bien a été délivré. Si celle-ci est avant le 1er juillet 1997, le diagnostic amiante doit obligatoirement être transmis à l’acquéreur de l’habitation. Le diagnosticur immobilier certifié doit sonder ou contrôler certains composants de la construction susceptibles de contenir de l’amiante.
La recherche d’amiante porte sur des matériaux de la liste A (flocages, calorifugeage, faux-plafonds) et de la liste B (dalles de sol, toitures fibres-ciment,…). En présence d’amiante, les conséquences et les recommandations dépendent de l’état de conservation des matériaux ou produits.
DIAGNOSTIC PLOMB
Le diagnostic plomb sert à constater l’existence de risques d’exposition au plomb dans les logements. C’est un diagnostic imposé pour lutter contre le saturnisme (intoxication par le plomb). Les biens concernés sont des appartements, maisons individuelles… construits avant le 1er janvier 1949 (la peinture contenait du plomb).
Les propriétaires vendeurs et bailleurs ont l’obligation de signaler la présence de plomb aux occupants du logement. L’expert certifié examine les revêtements des habitations pour détecter la teneur en plomb à l’aide d’un appareil à fluorescence X. Le rapport d’expertise signale l’existence d’un risque plomb en cas de concentrations supérieures à 1mg/m² et indique sur l’état de conservation des revêtements contenant du plomb.
DIAGNOSTIC TERMITES
Les termites provoquent d’importants dégâts dans l’habitat et les bâtiments de manière générale. Il est donc impératif d’effectuer la détection de ces insectes avant la vente d’un bien immobilier dans une zone infestée. Pour connaître les zones infestées, il faut consulter les arrêtés préfectoraux de la commune dans laquelle se situe le bien immobilier.
Il faut communiquer au futur acquéreur un état relatif à la présence de termites afin que le vendeur ne soit pas tenu responsable d’un vice caché. Les diagnosticurs sont formés pour repérer les éléments en bois et matériaux dérivés contaminés par ces parasites. Le bilan signale chaque pièce visitée et les résultats de l’investigation. Toutes détection de termites doit être déclarée en mairie.
DIAGNOSTIC GAZ
Une installation intérieure de gaz peut compromettre la sécurité des occupants d’un logement. Les logements dont les installations de gaz ont plus de quinze ans sont davantage exposés à ces risques. Les fuites de gaz, les intoxications au monoxyde de carbone et les explosions y sont plus fréquents. C’est de là qu’est née l’obligation de faire un diagnostic gaz avant la vente et la location d’un bien. La réglementation impose des points de contrôles obligatoires qui permettent de faire un bilan et de préconiser éventuellement des travaux.
DPE
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est un bilan énergétique, effectué par un professionnel certifié, avant la vente ou la location d’un logement.
Ces principaux objectifs :
– Faciliter la comparaison entre les biens : classe énergétique indiquée dans l’annonce
– Valoriser les logements économes en énergie par rapport aux habitations énergivores
– Participer à l’amélioration de la performance énergétique avec des conseils appropriés
– Fournir une information fiable et transparente à propos de la consommation d’énergie et de l’émission de gaz à effet de serre.
DIAGNOSTIC INSTALLATION ELECTRIQUE
Dans un logement, la sécurité des personnes dépend notamment de l’état de l’installation intérieure d’électricité. Les électrocutions, les électrisations, les incendies et autres sinistres peuvent avoir pour origine un défaut électrique. Ce risque est d’autant plus important dans les logements équipés d’installations électriques de plus de 15ans. Avant la mise en vente ou location d’un bien à usage d’habitation, le diagnostic électrique doit donc être effectué.
Le technicien certifié examine de nombreux éléments importants (tableau électrique, section et état des conducteurs, liaison à la terre, vétusté des matériels électriques, distance entre les points d’eau et les branchements électriques…). Ce contrôle ne représente pas une mise en conformité, mais bien une mise en sécurité des occupants du logement.
DIAGNOSTIC LOI CARREZ
Les acquéreurs doivent connaître la superficie privative du bien en copropriété. La surface Carrez est donc mentionnée dans l’acte de vente et résulte d’un mesurage, aussi appelé métrage loi Carrez. Le propriétaire vendeur peut effectuer seul ce calcul, mais le recours à un professionnel lui apporte une réelle sécurité. Les erreurs de mesurage ne sont pas rares et peuvent entraîner l’obligation de diminuer le prix de vente.
Le calcul de la superficie privative renvoie à la surface de plancher, dont on déduit des éléments (cloisons, cages d’escalier…). La hauteur sous plafond inférieure à 1.80m n’est pas prise en compte. En cas d’absence de mention de la superficie loi Carrez, l’acquéreur peut demander la nullité de l’acte de vente, même après la signature du contrat.
DIAGNOSTIC HABITABLE LOI BOUTIN
Dans le contrat de location, le bailleur doit indiquer la surface habitable du logement. La loi Boutin a instauré cette obligation pour tous les logements loués, à l’exception des locations saisonnières. Depuis quelques années, le calcul de la surface s’applique aux locations vides et aux locations meublées.
Le calcul imposé par la loi Boutin est complexe pour différentes raisons. D’abord, la marge d’erreur tolérée est très réduite sous peine de baisser le montant du loyer. Ensuite, il n’est pas toujours évident de savoir quelles pièces comptabiliser dans la surface habitable. Confier le mesurage loi Boutin à un spécialiste évite donc les erreurs de mesures et les litiges.
ERP
Il faut remplir l’état des risques et pollutions (ERP) du bien dans chaque commune :
Couverte par un plan de prévention des risques, qu’il soit prescrit ou approuvé : risque naturel du type inondation, risque technologique prévisible, risque minier….
Localisée dans une zone de sismicité, notamment en raison des enjeux humains
Intégrée à la liste des secteurs d’informations sur les sols (pollution des sols)
Concernée par un important potentiel radon (gaz naturel et dangereux)
L’objectif de cet état des risques est d’indiquer les aléas et dangers prévisibles auxquels est exposé le bien immobilier (logement, local, terrain constructible….)
